Lưu ý pháp lý: Bài viết căn cứ Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ngưỡng thuế hộ kinh doanh), Thông tư 152/2025/TT-BTC (sổ sách kế toán HKD), Luật Thuế TNCN và Luật Thuế GTGT hiện hành. Tình huống cụ thể có thể khác — hãy tham khảo cơ quan thuế địa phương trước khi kê khai.
1. Thay đổi lớn nhất của NĐ 141/2026: Ngưỡng 1 tỷ/năm
Nghị định 141/2026/NĐ-CP (thay thế NĐ 139/2016) nâng ngưỡng doanh thu miễn thuế cho hộ kinh doanh lên 1.000.000.000 đồng/năm — tăng gấp 10 lần so với mức 100 triệu trước đây. Điều này có nghĩa là phần lớn chủ nhà trọ nhỏ và vừa được miễn hoàn toàn thuế GTGT và TNCN.
Dưới 1 tỷ/năm — Được miễn
- ✓ Miễn 100% thuế GTGT
- ✓ Miễn 100% thuế TNCN
- ✓ Không có thuế môn bài (đã bãi bỏ từ 2026)
- ✓ Vẫn phải lập Sổ doanh thu S1a-HKD
Ví dụ: 20 phòng × 4 triệu/tháng = 960 triệu/năm → Miễn thuế hoàn toàn
Từ 1 tỷ/năm trở lên — Phải nộp
- ⚠️ Thuế GTGT = 5% × toàn bộ doanh thu
- ⚠️ Thuế TNCN = 5% × phần vượt 1 tỷ
- ⚠️ Kê khai và nộp thuế 2 kỳ/năm
Ví dụ: 25 phòng × 4,5 triệu/tháng = 1,35 tỷ/năm → Phải nộp thuế
2. Công thức tính thuế khi doanh thu vượt 1 tỷ
Khi doanh thu cho thuê nhà trọ vượt 1.000.000.000 đồng/năm, hai loại thuế phát sinh với công thức tính khác nhau quan trọng:
// Công thức thuế hộ kinh doanh nhà trọ — NĐ 141/2026
// Thuế GTGT: tính trên TOÀN BỘ doanh thu
Thuế GTGT = Doanh thu × 5%
// Thuế TNCN: chỉ tính trên PHẦN VƯỢT 1 tỷ
Thuế TNCN = (Doanh thu − 1.000.000.000) × 5%
Ví dụ: Doanh thu cả năm = 1.200.000.000 đ
GTGT = 1.200.000.000 × 5% = 60.000.000 đ
TNCN = (1.200.000.000 − 1.000.000.000) × 5% = 10.000.000 đ
Tổng thuế cả năm = 70.000.000 đ
Bảng ví dụ theo quy mô nhà trọ
| Quy mô nhà trọ | Doanh thu/năm | Thuế GTGT | Thuế TNCN | Trạng thái |
|---|---|---|---|---|
| 10 phòng × 3 triệu/tháng | 360 triệu | — | — | ✓ Miễn thuế |
| 20 phòng × 4 triệu/tháng | 960 triệu | — | — | ✓ Miễn thuế |
| 25 phòng × 4 triệu/tháng | 1,2 tỷ | 60 triệu | 10 triệu | ⚠ Phải nộp |
| 30 phòng × 5 triệu/tháng | 1,8 tỷ | 90 triệu | 40 triệu | ⚠ Phải nộp |
| 50 phòng × 4 triệu/tháng | 2,4 tỷ | 120 triệu | 70 triệu | ⚠ Phải nộp |
* Ví dụ minh họa, giả sử 100% phòng lấp đầy cả năm.
3. Kê khai thuế theo 2 kỳ/năm — quy định mới từ 2026
Từ ngày 01/01/2026, theo Nghị quyết 198/2025/QH15, hộ kinh doanh bỏ hoàn toàn phương pháp khoán, chuyển sang phương pháp kê khai. Thay vì thỏa thuận mức thuế cố định với cơ quan thuế như trước, chủ nhà trọ phải tự kê khai doanh thu thực tế và tính thuế theo đúng quy định.
Doanh thu tháng 1 – 6
Hạn: 31/07
Doanh thu tháng 7 – 12
Hạn: 31/01 năm sau
Áp dụng nếu doanh thu
> 50 tỷ/năm
Căn cứ: Nghị quyết 198/2025/QH15 (có hiệu lực từ 01/01/2026).
4. Sổ sách kế toán theo Thông tư 152/2025/TT-BTC
Thông tư 152/2025/TT-BTC (ban hành ngày 31/12/2025, hiệu lực từ 01/01/2026) thay thế Thông tư 88/TT-BTC, quy định chế độ kế toán bắt buộc cho hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh. Hộ kinh doanh cho thuê nhà trọ phải lập và lưu trữ sổ doanh thu theo mẫu trong thông tư này.
SỔ DOANH THU BÁN HÀNG HÓA, DỊCH VỤ
| STT | Ngày ghi sổ (Cột A) | Diễn giải (Cột B) | Doanh thu (Cột 1) |
|---|---|---|---|
| 1 | 05/01/2026 | Thu tiền thuê phòng 101 – Nguyễn Văn A | 3.000.000 |
| 2 | 07/01/2026 | Thu tiền thuê phòng 102 – Trần Thị B | 2.800.000 |
| 3 | 10/01/2026 | Thu tiền điện nước phòng 101, 102 | 450.000 |
| ... | ... | ... | ... |
| Cộng doanh thu kỳ báo cáo: | xxx.xxx.xxx | ||
Ghi nhận từng khoản thu theo ngày. Lập sổ theo tháng. Đây là căn cứ để kê khai thuế theo kỳ và đối chiếu khi thanh tra.
Ai phải lập sổ S1a-HKD?
Tất cả hộ kinh doanh cho thuê nhà, kể cả khi dưới ngưỡng 1 tỷ (miễn thuế). Sổ là bằng chứng doanh thu thực tế khi cơ quan thuế kiểm tra.
Lập sổ thủ công hay phần mềm?
Có thể lập thủ công (Excel/sổ tay) hoặc dùng phần mềm quản lý như eNha — phần mềm tự tổng hợp từ dữ liệu thu tiền thực tế, in đúng mẫu S1a-HKD.
Lưu sổ bao lâu?
Lưu trữ tối thiểu 5 năm kể từ ngày kết thúc năm tài chính. Cơ quan thuế có thể truy thu và kiểm tra trong vòng 5 năm.
Thuế môn bài đã bị bãi bỏ từ 01/01/2026
Theo Nghị quyết 198/2025/QH15, lệ phí môn bài (thuế môn bài) đã bị bãi bỏ hoàn toàn cho hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh kể từ ngày 01/01/2026. Chủ nhà trọ không còn phải nộp khoản này nữa. Đây là thêm một lợi ích đáng kể từ cải cách thuế 2026.
5. Quy trình kê khai và nộp thuế
Đăng ký mã số thuế
Nộp hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh và mã số thuế tại Chi cục Thuế quận/huyện nơi có nhà trọ. Cần: CCCD, địa chỉ kinh doanh. Mã số thuế là điều kiện để lập mẫu sổ S1a-HKD đúng quy định.
Lập và duy trì Sổ Doanh Thu S1a-HKD
Ghi nhận từng khoản thu tiền thuê phòng, điện, nước theo ngày. Lập sổ theo tháng. Đây là tài liệu bắt buộc theo TT 152/2025/TT-BTC, dùng để kê khai và đối chiếu khi thanh tra.
Nộp tờ khai thuế theo kỳ (2 lần/năm)
Cuối mỗi kỳ, tổng hợp doanh thu từ sổ S1a-HKD. Nếu doanh thu lũy kế vượt 1 tỷ/năm, lập và nộp tờ khai thuế GTGT + TNCN tại Chi cục Thuế hoặc qua cổng eTax. Hạn nộp: 31/07 (Kỳ 1 — T1 đến T6); 31/01 năm sau (Kỳ 2 — T7 đến T12).
Nộp thuế theo tờ khai
Tính thuế GTGT = doanh thu kỳ × 5% và thuế TNCN = phần doanh thu vượt 1 tỷ × 5%. Nộp qua ngân hàng, ứng dụng eTax Mobile, hoặc trực tiếp tại kho bạc. Giữ biên lai nộp thuế.
Lưu hồ sơ tối thiểu 5 năm
Giữ: sổ doanh thu S1a-HKD, hợp đồng thuê phòng, biên lai thu tiền, biên lai nộp thuế. Cơ quan thuế có quyền kiểm tra và truy thu trong vòng 5 năm.
6. Hậu quả khi không kê khai, không lập sổ
Phạt chậm nộp thuế
0,03%/ngày
Tính trên số thuế chậm nộp từ ngày hết hạn. Chậm 1 tháng = ~0,9% số thuế. Chậm 1 năm = ~11%.
Không lập sổ S1a-HKD
4–8 triệu đồng
Phạt vi phạm hành chính do không ghi chép đầy đủ sổ sách kế toán theo TT 152/2025.
Không kê khai — truy thu
5 năm trở về trước
Cơ quan thuế truy thu toàn bộ số thuế trong 5 năm kèm lãi phạt. Trường hợp gian lận có thể bị truy tố hình sự.
7. Mẹo thực tế cho chủ nhà trọ
- Theo dõi doanh thu cả năm từ đầu năm: Nếu đang tiến gần ngưỡng 1 tỷ, cần chuẩn bị trước hồ sơ thuế. Đừng để cuối năm mới tính.
- Dùng phần mềm để lập sổ S1a-HKD tự động: eNha tự động tổng hợp mọi khoản thu, xuất sổ doanh thu đúng mẫu S1a-HKD theo TT 152/2025 — in PDF chỉ 1 nút, không cần tự gõ tay.
- Ký hợp đồng thuê đầy đủ với mọi phòng: Hợp đồng là căn cứ doanh thu thực tế. Thiếu hợp đồng, cơ quan thuế có thể áp doanh thu ước tính cao hơn thực tế.
- Kê khai đúng hạn từng kỳ: Dù doanh thu chưa vượt 1 tỷ, vẫn nên theo dõi và chuẩn bị hồ sơ. Khi vượt ngưỡng giữa chừng, hạn kê khai của kỳ đó đã cận kề (31/07 hoặc 31/01).
- Doanh thu bao gồm cả điện, nước, dịch vụ: Nhiều chủ nhà trọ tách riêng tiền điện, nước nhưng cơ quan thuế vẫn tính vào doanh thu chịu thuế. Đừng bỏ sót khoản này khi theo dõi ngưỡng 1 tỷ.
Căn cứ pháp lý
- Nghị định 141/2026/NĐ-CP — Nâng ngưỡng doanh thu miễn thuế GTGT và TNCN lên 1 tỷ/năm cho hộ kinh doanh
- Nghị quyết 198/2025/QH15 — Bỏ phương pháp khoán, chuyển HKD sang phương pháp kê khai từ 01/01/2026; bãi bỏ thuế môn bài
- Thông tư 152/2025/TT-BTC — Chế độ kế toán hộ kinh doanh, quy định mẫu sổ sách bắt buộc (có hiệu lực 01/01/2026)
- Thông tư 92/2015/TT-BTC — Hướng dẫn thuế TNCN, GTGT đối với cá nhân kinh doanh
- Luật Quản lý Thuế 38/2019/QH14 — Các quy định về kê khai, nộp thuế và chế tài xử phạt
Tự động theo dõi ngưỡng thuế với eNha
eNha tự động tính doanh thu lũy kế, cảnh báo khi tiến gần ngưỡng 1 tỷ, xuất Sổ Doanh Thu S1a-HKD đúng mẫu TT 152/2025 chỉ 1 nút.
Không cần gõ tay, không lo sai mẫu, không bỏ sót hạn kê khai.
Dùng miễn phí — 5 phòng