Tóm tắt nhanh
- •Từ 01/01/2026 (NĐ 141/2026/NĐ-CP): doanh thu cho thuê nhà trọ vượt 1 tỷ đồng/năm phải nộp thuế.
- •Nộp VAT 5% trên toàn bộ doanh thu và TNCN 5% chỉ trên phần doanh thu vượt quá 1 tỷ.
- •Doanh thu tính gồm: tiền thuê phòng, tiền điện, nước, phí vệ sinh, phí bảo vệ — tất cả các khoản thu từ khách.
- •Phải theo dõi doanh thu cộng dồn từng quý; khi vượt 1 tỷ thì kê khai ngay trong quý đó.
Một chủ nhà trọ ở TP.HCM có 10 phòng, thu tiền phòng bình quân 3 triệu/phòng/tháng, cộng thêm tiền điện nước mỗi tháng khoảng 5 triệu. Tổng thu cả năm vào khoảng 1,2 tỷ đồng. Từ năm 2026, người này thuộc diện phải kê khai và nộp thuế. Nhiều chủ nhà chưa biết cách tính, bỏ sót các khoản như tiền điện nước, dẫn đến kê khai thiếu và bị phạt.
Cơ sở pháp lý
- • NĐ 141/2026/NĐ-CP: ngưỡng 1 tỷ/năm, VAT 5%, TNCN 5% — hiệu lực từ 01/01/2026
- • NQ 198/2025/QH15 và TT 152/2025/TT-BTC: cơ sở pháp lý ban hành chế độ thuế mới
Doanh thu tính thuế bao gồm những gì?
Nhiều chủ nhà nghĩ chỉ tính tiền thuê phòng. Điều này không đúng. Doanh thu tính thuế là toàn bộ các khoản tiền thu được từ hoạt động cho thuê, bao gồm:
TÍNH vào doanh thu
- ✓ Tiền thuê phòng hàng tháng
- ✓ Tiền điện (thu từ khách)
- ✓ Tiền nước (thu từ khách)
- ✓ Phí dịch vụ vệ sinh
- ✓ Phí bảo vệ, trông xe
- ✓ Phí Internet (nếu chủ thu)
- ✓ Các phụ phí dịch vụ khác
KHÔNG tính vào doanh thu
- ✗ Tiền đặt cọc (sẽ hoàn trả)
- ✗ Tiền bồi thường thiệt hại
- ✗ Khoản thu hộ rồi trả lại 100%
Lưu ý: nếu tiền cọc bị xử lý do vi phạm HĐ thì lại tính vào thu nhập.
Cách tính thuế phải nộp
Khi tổng doanh thu cả năm vượt 1 tỷ đồng, bạn phải nộp 2 loại thuế:
| Loại thuế | Tỷ lệ | Tính trên |
|---|---|---|
| VAT (Giá trị gia tăng) | 5% | Toàn bộ doanh thu trong năm |
| TNCN (Thu nhập cá nhân) | 5% | Phần doanh thu vượt quá 1 tỷ đồng |
Tổng cộng: 10% trên phần vượt 1 tỷ; 5% (chỉ VAT) trên 1 tỷ đầu tiên.
Ví dụ tính toán cụ thể
Khi nào bắt đầu phải kê khai?
Bạn phải theo dõi doanh thu cộng dồn từ đầu năm. Quý nào tổng doanh thu từ 01/01 đến hết quý đó vượt 1 tỷ, thì quý đó bạn phải nộp tờ khai và tiền thuế.
| Quý | Tháng | Deadline nộp |
|---|---|---|
| Quý I | Tháng 1–3 | 30/4 |
| Quý II | Tháng 4–6 | 30/7 |
| Quý III | Tháng 7–9 | 30/10 |
| Quý IV | Tháng 10–12 | 30/1 (năm sau) |
Lỗi thường gặp
- 1.Nghĩ tiền điện nước không tính vào doanh thu. Sai — mọi khoản thu từ khách đều tính vào doanh thu chịu thuế.
- 2.Nghĩ chỉ tính VAT và TNCN trên phần vượt 1 tỷ. Sai — VAT 5% tính trên toàn bộ doanh thu; chỉ TNCN mới tính trên phần vượt.
- 3.Không theo dõi doanh thu cộng dồn từng quý, đến cuối năm mới nhớ ra đã vượt ngưỡng, dẫn đến chậm nộp và bị phạt.
- 4.Tính cả tiền đặt cọc vào doanh thu. Tiền cọc không phải doanh thu nếu bạn có nghĩa vụ hoàn trả.
Checklist hành động ngay
- Tổng hợp doanh thu tất cả các khoản từ 01/01/2026 đến nay
- Xác nhận tiền điện nước, phí dịch vụ đã được tính vào doanh thu chưa
- Đặt lịch nhắc deadline quý gần nhất (30/4, 30/7, 30/10, 30/1)
- Đăng ký MST tại Chi cục Thuế nếu chưa có
- Chuẩn bị sổ ghi chép doanh thu từng tháng (hoặc dùng phần mềm)
eNha hỗ trợ thế nào?
eNha tự động tổng hợp toàn bộ doanh thu theo từng tháng và quý — bao gồm tiền phòng, tiền điện, tiền nước và các phí dịch vụ. Bạn xuất báo cáo doanh thu theo quý chỉ trong vài giây, điền thẳng vào tờ khai eTax mà không cần tính tay. Tính năng cảnh báo sẽ nhắc bạn khi doanh thu cộng dồn sắp vượt 1 tỷ.